Расходы на сделку: нотариус, реестр, gestoría и оценка

Налоги попадают в заголовки, но это лишь половина стоимости покупки в Испании. Рядом с ITP или НДС живёт второй блок меньших, но столь же неизбежных расходов: нотариус, реестр, gestoría, оценка и — при наличии ипотеки — пара страховок. Всё вместе это 1,5-2 % от цены жилья. Это руководство разбирает их один за другим, с реальными тарифами и юридической основой каждого счёта.

Что входит, а что нет

Мысленное разделение налогов (ITP, НДС, AJD — разобраны в другом руководстве) и расходов на оформление (нотариус, реестр, gestoría, оценка, страховки) помогает не путать одно с другим, когда нотариус вручает вам итоговый счёт. Это руководство только о втором блоке.

Краткая сводка:

• Нотариус — государственный тариф, 600-900 €
• Реестр недвижимости — государственный тариф, 400-700 €
• Gestoría — свободный рынок, 300-500 €
• Оценка — только при ипотеке, 300-500 €
• Страхование дома — только при ипотеке, 200-400 €/год

Для жилья 300.000 € всё это складывается в 1.500-3.000 € в зависимости от того, наличная это покупка или через ипотеку.

Нотариус

Нотариус — не просто штампователь. В Испании он придаёт публичную силу сделке, проверяет личность сторон, удостоверяет соответствие акта закону и уведомляет Налоговую и Кадастр в день подписания.

Сколько стоит

Нотариальные гонорары установлены государственным тарифом (Королевский указ 1426/1989). Все испанские нотариусы берут одинаково за одинаковый акт: нельзя торговаться или искать "нотариуса подешевле". Расчёт идёт от стоимости жилья по убывающим категориям.

Реальные цифры для стандартной сделки:

• Жильё 150.000 € → 500-650 €
• Жильё 300.000 € → 600-900 €
• Жильё 600.000 € → 900-1.200 €

Как ориентир, нотариальный тариф составляет 0,2-0,5 % от цены акта.

Что входит

Составление публичного акта, чтение вслух в день подписания, электронная передача в Реестр недвижимости, уведомление Кадастра и выдача заверенных копий. Дополнительные копии (для банка, для вас, для адвоката) — отдельно, несколько евро за копию.

Реестр недвижимости

Акт, подписанный у нотариуса, делает вас собственником, но регистрация в Реестре недвижимости делает вас собственником перед третьими лицами. Без регистрации теоретически кто-то другой может зарегистрироваться первым и юридически вас обойти. Ни один адвокат не советует пропускать этот шаг.

Сколько стоит

Тоже государственный тариф (Королевский указ 1427/1989), по убывающим категориям в зависимости от задекларированной стоимости. Общий потолок — около 2.181 €.

Типичные цифры:

• Жильё 150.000 € → 300-450 €
• Жильё 300.000 € → 400-700 €
• Жильё 600.000 € → 600-900 €

Как ориентир, реестр составляет 0,1-0,25 % от цены.

Что входит

Изучение титула, регистрационная квалификация (регистратор проверяет законность), внесение нового собственника, выдача обновлённой nota simple. Обычный срок между подачей и внесением — 15-60 дней в зависимости от офиса.

Gestoría

Gestoría по закону не обязательна, но банк требует её при ипотеке. Она координирует весь день подписания: забирает чеки, платит налоги в банке-партнёре, подаёт акт в Реестр, обновляет Кадастр, выдаёт копии.

Сколько стоит

В отличие от нотариуса и реестра, тариф gestoría не регулируется государством. Каждое бюро ставит свою цену. На свободном рынке гонорары стандартной сделки — 300-500 €. Можно торговаться, выбирать бюро или оформить самостоятельно, если покупка наличная и у вас есть время.

Когда можно обойтись

Если покупаете наличными и у вас есть NIE, испанский счёт, язык и надёжный адвокат, можете обойтись без gestoría и подать налоги + акт в Реестр самостоятельно. Если ипотека, банк почти всегда навязывает свою из списка. Торговаться можно, но убрать из пакета практически невозможно.

Оценка

Включается только если вы берёте ипотеку. Официальную оценку заказывает банк через компанию, аккредитованную Банком Испании (Королевский указ 775/1997). По закону у вас есть право согласовать с банком, какая компания проводит оценку, хотя обычно выбирает банк из своего списка.

Сколько стоит

От 250 € до 500 € для стандартного жилого объекта. Расходы несёт клиент, и банк обязан явно уведомить вас до списания.

Зачем нужна

Определить реальную рыночную стоимость жилья, которая является базой для расчёта LTV банком (60-70 % для нерезидентов). Если оценка выйдет ниже согласованной цены, банк кредитует от оценочной, а не от договорной. Разницу покрываете вы или пересматриваете цену.

Страховки

Если покупаете наличными, ни одна страховка законодательно не обязательна. При ипотеке банк почти всегда требует страхование дома, покрывающее минимум конструкцию (само здание) — никогда содержимое (мебель, личные вещи).

Страхование дома

• Обязательно при ипотеке (конструкция, страховая сумма равна оценочной стоимости)
• Годовая стоимость: 200-400 € для стандартной квартиры
• Закон позволяет менять компанию каждый год без штрафа, даже если банк давит сохранить свою

Страхование жизни

• Не обязательно по закону, хотя банк представит его как необходимое
• Некоторые "бонусированные" предложения включают его для снижения надбавки по ипотеке
• Считайте общую стоимость, а не только бонусированную ставку: часто страховка выходит дороже экономии на процентах

Полный расчёт — жильё 300.000 €

Сценарий: покупка на Коста-Бланке с ипотекой под 70 % LTV. Налоги разобраны в другом руководстве; здесь только расходы на оформление:

• Нотариус → 700 €
• Реестр недвижимости → 500 €
• Gestoría → 400 €
• Оценка → 400 €
• Страхование дома (первый год) → 300 €
• Подытог расходов: ~2.300 € (0,77 % от цены)

Если прибавить налоги (ITP 10 % = 30.000 € для вторички или НДС 10 % + AJD 1,5 % = 34.500 € для новостройки), полный блок сделки составит от 32.300 € до 36.800 € — то есть 10,7-12,3 % от цены жилья.

Кто что платит — краткое правило

• Сделка: покупатель платит нотариуса, реестр, gestoría, оценку и страховки
• Налог на прирост капитала и муниципальная plusvalía: платит продавец
• AJD на акт купли-продажи новостройки: покупатель
• AJD на ипотечный акт: банк (с Закона 17/2018)
• Нотариус, реестр и gestoría по ипотечному акту: банк (с Закона 5/2019)

Частые ошибки

• Думать, что можно торговаться с нотариусом. Нельзя: государственный тариф.
• Принимать первого оценщика без сравнения. Вы имеете право предложить альтернативу по согласованию с банком.
• Оформлять страхование дома у банка, "потому что так обязательно". По закону вы можете менять компанию каждый год, если полис покрывает те же риски.
• Забыть gestoría в первоначальном расчёте. 300-500 €, которые почти никогда не появляются в первой оценке банка.
• Доверять копеечным расчётам. Каждый нотариус и каждый банк корректируют до последнего момента. Держите 10-15 % запас сверх любой оценки.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли обойтись без gestoría, если нет ипотеки?

Да. Gestoría обязательна только когда её навязывает банк. При наличной покупке вы можете сами подать налоги (Форма 600 для ITP) и акт в Реестр. Экономите 300-500 €, тратите полдня.

Банк берёт нотариуса и реестр по ипотеке?

Нет. С Закона 5/2019 о договорах ипотечного кредита нотариальные, реестровые, gestoría расходы и AJD, связанные с ипотечным актом, платит банк, не клиент. Расходы на нотариуса и реестр по акту купли-продажи по-прежнему несёт покупатель.

Что если я не зарегистрирую жильё в Реестре?

Юридически вы остаётесь собственником перед продавцом (по акту), но не перед третьими лицами. Любая поздняя проблема — скрытые обременения, аресты, двойные продажи — оставит вас в очень слабой позиции. Ни одна профессиональная gestoría не советует пропускать Реестр.

Истекает ли оценка?

Да. Официальная оценка действительна 6 месяцев. Если процесс затягивается, банк закажет новую оценку с отдельной оплатой.

Когда именно я плачу каждый пункт?

Оценку: до того как банк выдаст обязывающее предложение. Налоги, нотариус, реестр, gestoría, страховку: в день подписания или в ближайшие дни, координируется gestoría.