Муниципальный налог на прирост стоимости после последней реформы: кто и что платит

На протяжении десятилетий муниципальный налог на прирост стоимости был одним из самых критикуемых в испанской налоговой системе: он обязывал платить, даже если вы продали жильё дешевле, чем купили. В 2021 году Конституционный суд признал метод расчёта неконституционным, и правительство утвердило реформу, полностью изменившую правила. Если вы продаёте или покупаете недвижимость на Коста-Бланке, вам нужно понимать, как работает этот налог сейчас.

Что такое муниципальный налог на прирост стоимости

Официальное название — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Это муниципальный налог на прирост стоимости городской земли с момента приобретения до момента передачи — при продаже, наследовании или дарении.

Два важных нюанса: он облагает только землю, а не строение (само жильё), и применяется только к городским участкам, не к сельским. Его администрирует и взимает муниципалитет, в котором расположен объект.

Что изменилось с реформой 2021 года

Решение 182/2021 Конституционного суда признало прежнюю систему неконституционной, поскольку она обязывала платить налог даже при отсутствии реального прироста — или когда собственник продавал в убыток. Королевский указ-закон 26/2021 реформировал налог с 10 ноября 2021 года двумя принципиальными изменениями:

• Не платится при отсутствии прироста: если вы продаёте дешевле, чем купили (или стоимость земли не выросла), вы освобождены от налога. Больше не облагается фиктивный прирост.
• Два метода расчёта на выбор: налогоплательщик может рассчитать налоговую базу объективным методом или методом реального прироста и применить наиболее выгодный.

Два метода расчёта

Объективный метод

Умножает кадастровую стоимость земли (не всего объекта — только земельной части) на коэффициент, ежегодно устанавливаемый правительством в зависимости от количества лет владения.

Коэффициенты обновляются ежегодно в государственном бюджете. Чем больше лет владения, тем выше коэффициент, хотя и не линейно. Муниципалитет может корректировать эти коэффициенты в пределах законных рамок.

Формула: Налоговая база = кадастровая стоимость земли × коэффициент за годы владения.

Метод реального прироста

Рассчитывает фактический прирост, полученный при передаче. Берётся разница между ценой продажи и ценой покупки, и применяется процент, который земля составляет от общей кадастровой стоимости объекта.

Упрощённая формула: Налоговая база = (цена продажи − цена покупки) × доля земли от общей кадастровой стоимости.

Этот метод обычно выгоднее, когда объект подорожал незначительно или когда он находился во владении много лет и объективный метод даёт высокую базу.

Какой выбрать?

Налогоплательщик имеет право рассчитать по обоим методам и применить тот, который даёт меньшую сумму. Муниципалитет обязан принять более выгодный вариант. На практике стоит сделать оба расчёта — или попросить налогового консультанта — до подачи декларации.

Кто платит налог на прирост стоимости

Зависит от типа передачи:

• Купля-продажа: платит продавец, поскольку именно он передаёт землю и предположительно получает прирост. Однако если продавец — налоговый нерезидент Испании, покупатель становится замещающим налогоплательщиком — то есть платит сам и может затем предъявить сумму продавцу.
• Наследство: платит наследник, получающий объект.
• Дарение: платит получатель дарения.

При обычной купле-продаже между резидентами продавец уплачивает налог муниципалитету в течение 30 рабочих дней с даты подписания акта.

Когда не платится

После реформы есть чёткие ситуации, когда налог не начисляется:

• Продажа в убыток: если цена продажи ниже цены покупки, прироста стоимости нет и налог не возникает. Налогоплательщик должен подтвердить это актами купли и продажи.
• Передача между супругами: присуждение имущества при разводе или раздельном проживании освобождено от налога.
• Взнос в совместное имущество супругов: не создаёт налогового обязательства.
• Передача в счёт долга (dación en pago): передача жилья банку для погашения ипотеки освобождена при определённых условиях (должник в финансовых затруднениях).

Если вы считаете, что передача освобождена от налога, недостаточно просто не платить: необходимо подать декларацию в муниципалитет с указанием освобождения и приложением подтверждающих документов.

Практический пример

Предположим, вы купили квартиру в Аликанте в 2015 году за 150 000 евро и продаёте её в 2026 году за 210 000 евро. Общая кадастровая стоимость объекта — 90 000 евро, из которых 36 000 приходится на землю (40 %).

Метод реального прироста: общий прирост 210 000 − 150 000 = 60 000 евро. Доля, приходящаяся на землю: 60 000 × 40 % = 24 000 евро. Налоговая база — 24 000 евро.

Объективный метод: допустим, коэффициент для 11 лет владения — 0,08. Налоговая база: 36 000 × 0,08 = 2 880 евро.

В данном случае объективный метод гораздо выгоднее. Максимальная ставка, которую может применить муниципалитет — 30 %. С 2 880 евро максимальный налог составит 864 евро. С 24 000 евро (реальный метод) — 7 200 евро. Разница колоссальна, и налогоплательщик вправе выбрать объективный метод.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я вернуть налог, уплаченный до реформы?

Если вы заплатили до 26 октября 2021 года и продали в убыток, Верховный суд установил, что окончательные решения (не обжалованные в срок) не подлежат пересмотру. Возврат возможен только если вы своевременно подали жалобу или если решение не стало окончательным. Проконсультируйтесь с налоговым адвокатом для оценки вашего конкретного случая.

Как доказать, что я продал в убыток?

Актами покупки и продажи. Разница между стоимостью приобретения (включая документально подтверждённые расходы и налоги) и стоимостью передачи показывает, был ли прирост или убыток. Муниципалитет может запросить дополнительные документы (например, счета за ремонтные работы), обосновывающие более высокую стоимость приобретения.

Платится ли налог при наследовании, если я не продаю объект?

Да. Наследование — налогооблагаемое событие: наследник обязан уплатить муниципальный налог на прирост стоимости в течение шести месяцев со дня смерти (с возможностью продления до одного года при подаче запроса до истечения первоначального срока). База рассчитывается от даты приобретения объекта умершим до даты смерти.

Может ли покупатель быть затронут налогом продавца?

Напрямую нет, но есть важное исключение: если продавец — налоговый нерезидент Испании, покупатель обязан удержать и уплатить налог как замещающий налогоплательщик. Это часто встречается на Коста-Бланке при сделках с иностранными продавцами, возвращающимися в свою страну. Ваш нотариус или адвокат должны проверить налоговое резидентство продавца до подписания акта.

Какой срок для уплаты?

Срок — 30 рабочих дней с даты подписания акта при купле-продаже и 6 месяцев (с возможностью продления до 12) при наследовании. Оплата производится путём самостоятельного декларирования в муниципалитете по месту нахождения объекта. За просрочку начисляются надбавки и пени.