ITP, НДС и AJD: три налога при покупке жилья в Испании

Дом никто не покупает ради налогов. Но платят их все. В Испании покупка недвижимости тянет за собой один из двух налоговых блоков в зависимости от того, вторичное это жильё или новостройка. В первом случае — ITP. Во втором — НДС плюс AJD. Три аббревиатуры, которые решают, обойдётся ли покупка на 10 % дороже или на 11,5 %. Это руководство разбирает их одну за другой, со ставками, действующими в Валенсийском Сообществе.

Главное правило: вторичка или первая передача

Какой налог вы платите, определяется не годом постройки, а тем, кто продаёт:

• Первая передача (продавец — застройщик, впервые передающий новое жильё) → НДС + AJD
• Вторая или последующая передача (продавец — частное лицо, компания перепродаёт, банк, наследство) → ITP

Вилла 1985 года, продаваемая частным лицом, платит ITP. Только что сданная квартира от застройщика платит НДС+AJD. Только что сданная квартира, которую застройщик продал инвестору, а тот перепродаёт вам, платит ITP, а не НДС — потому что это уже не первая передача.

ITP — вторичное жильё

Что это

ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Это региональный налог: каждое автономное сообщество устанавливает свои ставки в рамках ограничений. Его платит покупатель, декларируя через Форму 600, и он должен быть внесён в течение 30 рабочих дней с даты нотариального акта.

Общая ставка в Валенсийском Сообществе

• 10 % до 31 мая 2026 года
• 9 % с 1 июня 2026 года (для объектов стоимостью до 1 млн €)
• 11 % для объектов дороже 1.000.000 €

Налогооблагаемая база — большее между ценой в акте и справочной стоимостью Кадастра. Если вы покупаете за 250.000 €, а справочная стоимость Кадастра — 270.000 €, Налоговая считает от 270.000 €. Проверьте справочную стоимость перед подписанием на электронном портале Кадастра.

Сниженные ставки в Валенсийском Сообществе

Валенсийское законодательство предусматривает снижения при соблюдении определённых условий для первого основного жилья:

• Молодые до 35 лет: 6 %, если стоимость жилья не превышает 180.000 € и вы соответствуете лимитам дохода
• Многодетные семьи: 3 % для жилья до 180.000 €, 4 % выше
• Инвалиды: 4 % в специальном режиме
• VPO общий режим: 4 %
• Муниципалитеты риска депопуляции: сниженные ставки

Все сниженные ставки требуют, чтобы жильё было основным местом жительства покупателя, и обычно привязаны к лимитам дохода. Они несовместимы между собой: нельзя сложить скидку молодого покупателя со скидкой многодетной семьи.

НДС — новостройка

Что это

Когда вы покупаете напрямую у застройщика объект, который никогда не передавался, вы платите не ITP, а НДС. Это государственный налог, единый по всей Испании. Покупатель платит его, он включён в цену застройщика, который затем перечисляет его в Налоговую.

Применимая ставка

• 10 % — сниженная ставка для нового жилого объекта, парковочного места (до двух) и пристроек при передаче вместе с жильём
• 4 % — суперсниженная, только для VPO специального режима или общественного строительства, передаваемых напрямую застройщиком. Строгие и редкие условия, нетипичные для жилой Коста-Бланки

Сниженных ставок для молодых, многодетных или основного жилья нет: НДС единый.

AJD — акты юридических документов

Что это

AJD облагает нотариальные документы, регистрируемые в Реестре. В сделке он появляется в два разных момента, которые важно не путать:

AJD на акт купли-продажи новостройки

Когда вы покупаете новостройку, вы платите НДС застройщику и сверх того AJD на акт купли-продажи. Его платит покупатель. Налог региональный, ставки в Валенсийском Сообществе:

• 1,5 % до 31 мая 2026 года
• 1,4 % с 1 июня 2026 года

Во вторичном жилье AJD нет: вы уже уплатили ITP, который несовместим с AJD по той же операции.

AJD на ипотечный акт

Когда вы подписываете ипотеку, акт кредита тоже облагается AJD. Здесь правило изменилось: с ноября 2018 года (Закон 17/2018) AJD на ипотечный акт платит банк, а не клиент. Это расход банка, не ваш. То же касается нотариуса, реестра и gestoría по ипотечному акту.

Сколько платите в итоге

Рассмотрим оба сценария на объекте 300.000 € в Валенсийском Сообществе до 1 июня 2026 года:

Вторичка

• ITP 10 % → 30.000 €
• Нотариус + реестр + gestoría → ~3.000 €
• Адвокат (опционально) → 1.500-3.000 €
• Итого примерно: 34.500-36.000 € (от 300.000 € — это 11,5-12 %)

Новостройка

• НДС 10 % → 30.000 €
• AJD 1,5 % → 4.500 €
• Нотариус + реестр + gestoría → ~3.000 €
• Адвокат (опционально) → 1.500-3.000 €
• Итого примерно: 39.000-40.500 € (от 300.000 € — это 13-13,5 %)

Разница между сценариями — около 4.500 €, ровно AJD новостройки. Взамен вы получаете объект с десятилетней гарантией, банковской гарантией во время строительства и новой отделкой.

Справочная стоимость Кадастра

С 2022 года налоговая база ITP и других имущественных налогов — это не цена акта, а большее между ценой и справочной стоимостью Кадастра. Это цифра, рассчитываемая ежегодно Генеральной дирекцией Кадастра для каждого объекта по зоне, площади, возрасту и типу.

Практическое следствие: если вы договорились о цене значительно ниже справочной стоимости, Налоговая рассчитывает ITP от справочной, а не от реальной. Вы можете обжаловать это административно, если считаете её несоразмерной — долгий, но осуществимый процесс. Поэтому стоит проверить справочную стоимость на sedecatastro.gob.es перед подписанием задатка.

Сроки оплаты

• ITP: 30 рабочих дней с даты подписания акта
• НДС: оплачивается застройщику в момент сделки (входит в цену)
• AJD: тот же срок, что и ITP, 30 рабочих дней с даты подписания

Просрочка генерирует проценты и, возможно, доплату. Обычно gestoría оформляет это в день подписания, вместе с регистрацией в Реестре недвижимости.

Частые ошибки

• Считать, что новостройка платит ITP. Нет. Новостройка платит НДС + AJD. Только вторая передача того же объекта платит ITP.
• Забыть справочную стоимость Кадастра. Она может оказаться выше согласованной цены и увеличить ITP.
• Думать, что банк платит AJD на акт купли-продажи новостройки. Банк платит только AJD на ипотечный акт, не на акт купли-продажи.
• Применять сниженную ставку без всех условий. Отклонённая сниженная ставка превращается в доначисление с процентами.
• Финансировать цену, но забыть про налоги. Банк кредитует оценочную стоимость, а не полную сумму расходов. Налоги — из вашего кармана.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли что-то вычесть в декларации?

Если вы испанский налоговый резидент и покупаете основное жильё, некоторые автономные сообщества допускают региональные вычеты по IRPF, но не государственные. Государственный вычет по основному жилью отменён для покупок после 2013 года. Для нерезидентов персональные вычеты не применяются.

А если продаёт банк (REO)?

Зависит от того, передаёт ли банк как первую или вторую передачу. Если объект никогда не передавался застройщиком и банк получил его через dación en pago, это может считаться первой передачей с НДС. Если объект уже передавался ранее, платится ITP. Адвокат должен проверить историю в Реестре перед подписанием.

Есть ли освобождение при наследстве или дарении?

ITP не применяется к наследству и дарению: они облагаются налогом на наследство и дарение (ISD), тоже региональным, со своими снижениями. Это разные процедуры.

Могу ли я отказаться платить AJD при покупке новостройки?

Нет. Это обязательно, и всегда платит покупатель. Только AJD на ипотечный акт платит банк.

Что если реальная цена выше указанной в акте?

Указать в акте цену ниже реальной — серьёзное налоговое мошенничество. Налоговая может выявить разницу, начислить проценты, штрафы, а в крайних случаях — возбудить уголовное дело. Видимая экономия того не стоит.