Rentabilidad del alquiler en la Costa Blanca: cifras reales

La Costa Blanca lleva años en el radar de los inversores inmobiliarios europeos. Sol, precios inferiores a Madrid o Barcelona, demanda turística sostenida y una comunidad internacional que no para de crecer. Pero entre el folleto del promotor y la realidad del mercado hay un espacio que solo se llena con números. Este artículo es ese espacio.

Qué es la rentabilidad y cómo se calcula

Antes de hablar de cifras, conviene aclarar los conceptos:

• Rentabilidad bruta: renta anual dividida entre precio de compra, multiplicada por 100. No incluye gastos. Es la cifra que aparece en titulares y portales. Ejemplo: un piso comprado por 120 000 € que genera 7 200 € al año de alquiler tiene una rentabilidad bruta del 6 %.
• Rentabilidad neta: la misma operación, pero restando a la renta anual todos los gastos: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, periodos de vacío, gestión de alquiler. En la práctica, la neta suele ser 1,5 a 2,5 puntos porcentuales inferior a la bruta.
• ROI (retorno sobre inversión): incluye además los gastos de adquisición (impuestos, notaría, registro, gestoría — entre el 10 % y el 13 % del precio). Es la cifra más realista, pero la menos usada en el marketing inmobiliario.

En este artículo usaremos la rentabilidad bruta como referencia principal porque es la que permite comparar entre zonas y fuentes, pero siempre con la advertencia: resta entre 1,5 y 2,5 puntos para acercarte a la realidad neta.

El panorama general: Alicante en 2025-2026

Según datos de Idealista, la rentabilidad bruta de la vivienda en la provincia de Alicante se sitúa en el 6,2 % a principios de 2026. Ha bajado ligeramente respecto a años anteriores — no porque los alquileres caigan, sino porque los precios de compra han subido más rápido que las rentas. Los precios subieron alrededor de un 13 % interanual en 2025, un ritmo difícil de mantener indefinidamente.

Para comparar: las oficinas rinden un 7,7 %, los locales comerciales un 9,9 % y los garajes un 4,9 %. La vivienda queda en zona intermedia, pero con una ventaja clave: la demanda de alquiler residencial no depende de ciclos comerciales — la gente siempre necesita vivir en algún sitio.

Rentabilidad por tipo de alquiler

Alquiler de larga estancia

Es el más estable. Un inquilino que firma por un año o más, paga entre 500 y 900 euros al mes por un piso de dos dormitorios en zonas como Benalúa, San Vicente del Raspeig o el centro de Torrevieja. La ocupación es alta (90-95 % anual), la gestión es baja y los gastos de rotación son mínimos.

Rendimiento bruto típico: 4 %-6 %. No es espectacular, pero es predecible. Para inversores que buscan ingresos pasivos con mínimo esfuerzo, es la opción más razonable.

Alquiler vacacional (turístico)

El más rentable — si se gestiona bien. Un apartamento en Benidorm, Calpe o Jávea puede generar entre 800 y 1 500 euros por semana en temporada alta (julio-septiembre). En temporada baja, la ocupación cae al 30-40 %, pero con una gestión activa y un posicionamiento correcto en plataformas, la media anual alcanza ocupaciones del 60-75 %.

Rendimiento bruto típico: 6 %-10 %. Pero con un matiz importante: los gastos son mayores (limpieza, suministros, gestión de plataformas, rotación de ropa, mantenimiento más frecuente), así que la neta puede no ser tan diferente del alquiler de larga estancia como sugiere la bruta.

Además, la regulación de la vivienda de uso turístico (VUT) se ha endurecido en la Comunidad Valenciana. Obtener la licencia turística es posible, pero requiere cumplir requisitos específicos de habitabilidad, seguro y registro.

Alquiler de media estancia

El híbrido creciente. Contratos de 1 a 6 meses para trabajadores desplazados, nómadas digitales o familias en transición. Combina mayor renta que la larga estancia con menor rotación que el vacacional. Es un nicho en expansión en zonas como Alicante ciudad, San Juan y El Campello.

Rentabilidad por zona

No es lo mismo invertir en Torrevieja que en Jávea. Las cifras cambian según el precio de entrada, la demanda local y el tipo de alquiler dominante:

• Torrevieja: rendimiento bruto del 7 %-9 %. Los precios de compra son de los más bajos de la costa (1 800-2 200 €/m²), mientras que la demanda de alquiler es sostenida por la enorme comunidad internacional. Riesgo: dependencia del turismo de temporada y calidad de construcción variable.
• Benidorm: rendimiento bruto del 6 %-8 %. Ocupación turística alta todo el año (80 %). Precios de compra más altos (2 500-3 500 €/m²), pero los ingresos por semana en temporada alta compensan.
• Alicante ciudad (Benalúa, Centro, Ensanche): rendimiento bruto del 6 %-7,5 %. Combina demanda de larga estancia (profesionales, estudiantes) con turismo puntual. Precios de compra moderados (1 800-2 800 €/m²).
• Calpe y Altea: rendimiento bruto del 6 %-7 %. Mercado turístico consolidado, pero precios de entrada ya elevados (2 800-3 700 €/m²). La rentabilidad se compensa con una revalorización constante.
• Jávea y Moraira: rendimiento bruto del 4 %-6 %. Mercado premium: precios altos (3 200-5 000+ €/m²), rentas altas pero proporcionalmente menores. Aquí la inversión es más por revalorización que por renta corriente.
• Santa Pola y Guardamar: rendimiento bruto del 6 %-8 %. Precios accesibles (1 500-2 600 €/m²), demanda turística creciente y buena perspectiva de revalorización.
• Orihuela Costa: rendimiento bruto del 5 %-7 %. Urbanizaciones con piscina y golf atraen a un público estable, pero la estacionalidad es marcada fuera de la comunidad residente.

Los gastos que nadie menciona

Entre el rendimiento bruto y el neto hay una lista de gastos que conviene cuantificar antes de comprar:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): entre 300 y 800 € anuales según municipio y valor catastral.
• Comunidad de propietarios: entre 40 y 150 € mensuales. Urbanizaciones con piscina y jardines están en la parte alta.
• Seguro del hogar: entre 150 y 400 € anuales.
• Mantenimiento y reparaciones: reservar un 1 %-2 % del valor del inmueble al año como fondo de contingencia.
• Gestión de alquiler: si delegas en una agencia, entre el 8 % y el 15 % de la renta mensual (más en vacacional).
• Periodos de vacío: incluso con buena ocupación, calcula un 5 %-10 % de vacío anual en larga estancia y un 25 %-40 % en vacacional fuera de temporada.
• IRPF o IRNR: los residentes tributan por la renta neta en su IRPF; los no residentes pagan un 19 % (UE) o 24 % (no UE) sobre la renta bruta, con deducciones limitadas.

Rentabilidad vs revalorización

Un error frecuente es evaluar una inversión solo por la rentabilidad del alquiler. En la Costa Blanca, la revalorización del inmueble es el otro motor del retorno. Un piso comprado en Benalúa en 2020 por 100 000 € puede valer hoy 140 000-150 000 €. La rentabilidad del alquiler ha sido del 6 % anual, pero la plusvalía ha añadido un 8-10 % anual adicional. El retorno total combinado supera el 14 % anual — una cifra que pocos activos financieros igualan en el mismo periodo.

Dicho esto, la revalorización no es garantía. Los ciclos existen, y el ritmo del 13 % anual de 2025 no es sostenible indefinidamente. Invertir esperando solo revalorización es especular; invertir con una renta sólida que cubra gastos y genere flujo es invertir.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito para empezar a invertir?

Un apartamento funcional para alquiler en zonas como Torrevieja o Guardamar puede encontrarse desde 80 000-100 000 €. Sumando gastos de adquisición (10-13 %) y una reforma básica si es necesaria, el desembolso total ronda los 100 000-130 000 €. Para zonas premium como Jávea o Altea, el punto de entrada sube a 200 000-300 000 €.

¿Es mejor alquiler turístico o de larga estancia?

Depende de tu perfil. Si puedes gestionar activamente (o pagar a alguien para que lo haga) y el inmueble está en zona turística con licencia VUT, el vacacional rinde más en bruto. Si prefieres ingresos predecibles con mínima gestión, la larga estancia es más eficiente en neto. El alquiler de media estancia (1-6 meses) es un compromiso interesante que gana tracción.

¿Qué impuestos pago como propietario no residente?

Los no residentes de la UE pagan un 19 % sobre la renta neta (renta bruta menos gastos deducibles). Los no residentes de fuera de la UE pagan un 24 % sobre la renta bruta, sin posibilidad de deducir gastos. Además, existe un impuesto por la titularidad del inmueble incluso cuando no está alquilado (imputación de rentas). Consulta siempre con un asesor fiscal especializado.

¿Cómo afecta la regulación de viviendas turísticas?

La Comunidad Valenciana exige licencia turística (VUT) para alquileres de corta estancia. Los requisitos incluyen habitabilidad, seguro de responsabilidad civil, registro en el portal de la Generalitat y comunicación de los datos de los huéspedes a las autoridades. Sin licencia, el alquiler turístico es ilegal y puede conllevar multas significativas.

¿Cuál es la zona con mejor relación rentabilidad-riesgo?

No hay una respuesta universal, pero las zonas con mejor equilibrio suelen ser las que combinan precios de entrada moderados, demanda sostenida (no solo turística) y buena conectividad. Alicante ciudad (Benalúa, Centro), El Campello y Santa Pola ofrecen ese perfil. Torrevieja tiene la rentabilidad más alta, pero con mayor dependencia del turismo estacional.

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