Gastos de compraventa: notaría, registro, gestoría y tasación

Los impuestos se llevan los titulares, pero son solo la mitad de lo que cuesta comprar en España. Al lado del ITP o del IVA vive un segundo bloque de gastos más pequeño pero igual de inevitable: notaría, registro, gestoría, tasación, y — si hay hipoteca — un par de seguros. Todo junto ronda el 1,5-2 % del precio de la vivienda. Esta guía los recorre uno a uno, con tarifas reales y el marco legal detrás de cada factura.

Qué entra y qué no en este bloque

Separar mentalmente los impuestos (ITP, IVA, AJD — cubiertos en otra guía) de los gastos de tramitación (notaría, registro, gestoría, tasación, seguros) ayuda a no mezclar peras y manzanas cuando el notario te pasa la factura final. En esta guía solo hablamos de los segundos.

Resumen muy rápido:

• Notaría — arancel estatal, 600-900 €
• Registro de la Propiedad — arancel estatal, 400-700 €
• Gestoría — libre mercado, 300-500 €
• Tasación — solo con hipoteca, 300-500 €
• Seguro de hogar — solo con hipoteca, 200-400 €/año

Para una vivienda de 300.000 €, todo esto suma entre 1.500 y 3.000 €, según sea compra al contado o con hipoteca.

Notaría

El notario no es un simple sellador. En España otorga fe pública a la compraventa, verifica la identidad de las partes, se asegura de que la escritura cumple con la legalidad y comunica la operación a Hacienda y al Catastro el mismo día de la firma.

Cuánto cuesta

Los honorarios notariales están regulados por un arancel estatal (Real Decreto 1426/1989). Todos los notarios españoles cobran lo mismo por el mismo acto: no puedes negociar, ni buscar "un notario más barato". El cálculo se hace sobre el valor de la vivienda por tramos decrecientes.

Cifras reales para una compraventa estándar:

• Vivienda de 150.000 € → 500-650 €
• Vivienda de 300.000 € → 600-900 €
• Vivienda de 600.000 € → 900-1.200 €

Como regla de orientación, el arancel notarial se sitúa entre el 0,2 % y el 0,5 % del precio escriturado.

Qué incluye

Redacción de la escritura pública, lectura en alto el día de la firma, remisión telemática al Registro de la Propiedad, notificación al Catastro y expedición de las copias autorizadas. Si pides copias adicionales (para el banco, para ti, para tu abogado) se cobran aparte — pocos euros por copia.

Registro de la Propiedad

La escritura firmada ante notario te hace propietario, pero la inscripción en el Registro de la Propiedad te hace propietario frente a terceros. Sin registrar, en teoría otro podría inscribir primero y ganarte en derecho. Por eso ningún abogado aconseja saltar este paso.

Cuánto cuesta

Arancel estatal también (Real Decreto 1427/1989), por tramos decrecientes según el valor declarado en la escritura. El máximo absoluto del arancel global no supera los 2.181 €.

Cifras habituales:

• Vivienda de 150.000 € → 300-450 €
• Vivienda de 300.000 € → 400-700 €
• Vivienda de 600.000 € → 600-900 €

Como referencia, el registro ronda entre el 0,1 % y el 0,25 % del precio.

Qué incluye

Estudio del título, calificación registral (el registrador verifica la legalidad), inscripción del nuevo titular, expedición de nota simple con la situación actualizada. El plazo habitual entre presentación e inscripción es de 15-60 días según oficina.

Gestoría

La gestoría no es obligatoria por ley, pero sí lo exige el banco cuando hay hipoteca. Se ocupa de coreografiar todo el día de la firma: recoger los cheques, pagar los impuestos en el banco colaborador, presentar la escritura en el Registro, comunicar el cambio de titular en el Catastro, entregar copias.

Cuánto cuesta

A diferencia de notaría y registro, la gestoría no tiene arancel estatal. Su precio lo fija cada despacho. En el mercado libre los honorarios para una compraventa estándar oscilan entre 300 € y 500 €. Puedes negociarlos, puedes elegir el despacho y puedes también tramitarlo tú mismo si la operación es sin hipoteca y te sobra tiempo.

Cuándo es prescindible

Si compras al contado y tienes NIE, cuenta bancaria, español y un abogado de confianza, puedes prescindir de la gestoría y pagar los impuestos + presentar en el Registro tú mismo. Si hay hipoteca, el banco casi siempre impone la suya de panel. Se puede negociar pero raramente se consigue sacarla del paquete.

Tasación

Solo entra en escena si pides hipoteca. La tasación oficial la ordena el banco a través de una sociedad homologada por el Banco de España (Real Decreto 775/1997). Por ley tienes derecho a designar, de común acuerdo con la entidad, qué tasadora realiza el trabajo, aunque lo habitual es que el banco elija una de su panel.

Cuánto cuesta

Entre 250 € y 500 € para una vivienda residencial estándar. El coste lo asume el cliente y el banco está obligado a informarte expresamente antes de cargarlo en tu cuenta.

Para qué sirve

Determinar el valor real de mercado de la vivienda, que es la base sobre la que el banco calcula el LTV (60-70 % para no residentes). Si la tasación sale inferior al precio acordado con el vendedor, el banco presta sobre el valor tasado, no sobre el precio negociado. La diferencia la pones tú de bolsillo o la renegocias.

Seguros asociados

Si compras al contado, ningún seguro es obligatorio para la firma. Si compras con hipoteca, el banco casi siempre exige contratar un seguro de hogar que cubra al menos el continente (el inmueble en sí) — nunca el contenido (muebles, objetos personales).

Seguro de hogar

• Obligatorio si hay hipoteca (continente, suma asegurada igual al valor de tasación)
• Coste anual: 200-400 € para un piso estándar
• La ley te permite cambiar de compañía cada año sin penalización, aunque el banco presione para mantener la suya

Seguro de vida

• No es obligatorio por ley, aunque el banco lo presente como imprescindible
• Algunos contratos "bonificados" lo incluyen para rebajar el diferencial de la hipoteca
• Suma el coste total, no solo el tipo bonificado: muchas veces el seguro sale más caro que el ahorro en intereses

Simulación total — vivienda de 300.000 €

Supuesto: compra en la Costa Blanca, con hipoteca al 70 % LTV. Los impuestos ya están cubiertos en otra guía; aquí solo los gastos de tramitación:

• Notaría → 700 €
• Registro de la Propiedad → 500 €
• Gestoría → 400 €
• Tasación → 400 €
• Seguro de hogar (primer año) → 300 €
• Subtotal gastos: ~2.300 € (0,77 % del precio)

Si sumas los impuestos (ITP 10 % = 30.000 € para segunda mano, o IVA 10 % + AJD 1,5 % = 34.500 € para obra nueva), el bloque total compraventa se mueve entre 32.300 € y 36.800 €, es decir entre el 10,7 % y el 12,3 % del precio de la vivienda.

Quién paga qué — regla rápida

• Compraventa: el comprador paga notaría, registro, gestoría, tasación y seguros
• Ganancia patrimonial y plusvalía municipal: las paga el vendedor
• AJD de la escritura de compraventa de obra nueva: comprador
• AJD de la escritura de hipoteca: banco (desde Ley 17/2018)
• Notaría, registro y gestoría asociados a la escritura de hipoteca: banco (desde Ley 5/2019)

Errores frecuentes

• Pensar que se puede negociar la notaría. No se puede: arancel estatal.
• Aceptar la primera tasadora sin comparar. Tienes derecho a proponer una alternativa de acuerdo con el banco.
• Contratar el seguro de hogar con el banco "porque es obligatorio con ellos". Por ley puedes cambiar de compañía cada año, siempre que la póliza cubra los mismos riesgos.
• Olvidarse de la gestoría en la simulación inicial. Entre 300 y 500 € que casi nunca aparecen en el primer cálculo del banco.
• Confiar en estimaciones al céntimo. Cada notaría y cada banco ajustan hasta el final. Ten siempre un margen del 10-15 % sobre la estimación.

Preguntas frecuentes

¿Puedo prescindir de gestoría si no tengo hipoteca?

Sí. La gestoría es obligatoria solo cuando la impone el banco como condición del préstamo. En una compra al contado puedes presentar tú mismo los impuestos (Modelo 600 para ITP) y la escritura en el Registro. Ahorras 300-500 €, dedicas medio día.

¿El banco cobra notaría y registro de la hipoteca?

No. Desde la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de notaría, registro, gestoría e AJD de la escritura de hipoteca los asume la entidad bancaria, no el cliente. La notaría y el registro de la compraventa, en cambio, los sigue pagando el comprador.

¿Qué pasa si no inscribo la vivienda en el Registro?

Legalmente sigues siendo propietario frente al vendedor (por la escritura), pero no frente a terceros. Cualquier problema posterior — cargas ocultas, embargos, dobles ventas — te dejaría en posición muy débil. Ninguna gestoría profesional aconseja saltar el Registro.

¿La tasación caduca?

Sí. Una tasación oficial tiene una validez de 6 meses. Si el proceso se alarga por encima de ese plazo, el banco pedirá una tasación nueva, con su coste asociado.

¿Cuándo exactamente pago cada cosa?

La tasación: antes de que el banco emita la oferta vinculante. Impuestos, notaría, registro, gestoría, seguro: el día de la firma o en los días inmediatamente siguientes, coordinados por la gestoría.