Fiscalidad del alquiler para no residentes en España

Si eres propietario de un inmueble en España y no resides aquí, tienes obligaciones fiscales. Y no son sencillas. El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) tiene reglas propias, formularios específicos, plazos rígidos y una distinción crucial entre residentes comunitarios y no comunitarios que una sentencia reciente de 2025 acaba de modificar. Este artículo desglosa todo lo que necesitas saber para cumplir con Hacienda sin pagar más de lo que debes.

¿Qué impuesto paga un no residente por el alquiler?

El impuesto que grava los ingresos de alquiler de no residentes en España es el IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes. No es el IRPF (que es para residentes). Se declara mediante el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria.

Tipos impositivos

• Residentes en la UE, Islandia o Noruega: 19 % sobre la renta neta (ingresos menos gastos deducibles).
• Residentes fuera de la UE/EEE: 24 % sobre la renta bruta (sin deducción de gastos). Sin embargo, la sentencia de la Audiencia Nacional de julio de 2025 ha abierto la puerta a que los no comunitarios también puedan deducir gastos — más detalles abajo.

Gastos deducibles (residentes UE/EEE)

Si resides en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, puedes deducir de los ingresos de alquiler los mismos gastos que un residente español:

• Intereses hipotecarios: la parte de los intereses de la hipoteca proporcional al periodo de alquiler.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el impuesto municipal anual del inmueble.
• Comunidad de propietarios: la cuota mensual de la comunidad.
• Seguros: seguro del hogar y seguro de responsabilidad civil.
• Reparaciones y mantenimiento: gastos para mantener el inmueble en condiciones de alquiler (no mejoras que aumenten su valor).
• Gastos de gestión y administración: honorarios del administrador de fincas, agencia de alquiler, gestoría fiscal.
• Amortización: el 3 % anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral de la construcción (excluyendo el suelo).
• Suministros: agua, luz, gas, internet — si los paga el propietario y no el inquilino.

La suma de estos gastos reduce la base imponible, y el 19 % se aplica solo sobre la diferencia. Si tus gastos superan los ingresos, la base es cero — no hay pérdidas trasladables.

La sentencia de 2025: cambio para no comunitarios

Hasta julio de 2025, los propietarios de fuera de la UE/EEE (británicos post-Brexit, rusos, latinoamericanos, estadounidenses) pagaban el 24 % sobre la renta bruta sin poder deducir ningún gasto. Esta discriminación se sostenía en la interpretación estricta de la ley del IRNR.

En julio de 2025, la Audiencia Nacional dictó una sentencia que reconoce el derecho de los no comunitarios a deducir gastos de alquiler bajo el IRNR, por considerar que la prohibición constituía una discriminación injustificada. La sentencia se basa en el principio de libre circulación de capitales del Tratado de Funcionamiento de la UE, que también protege a terceros países.

¿Qué significa en la práctica?

• Los no comunitarios pueden ahora deducir los mismos gastos que los comunitarios al declarar ingresos por alquiler.
• El tipo impositivo sigue siendo del 24 % (no cambia), pero se aplica sobre la renta neta en lugar de la bruta.
• La diferencia puede ser enorme: si tus ingresos son 12 000 € y tus gastos deducibles son 5 000 €, pagas el 24 % de 7 000 € (1 680 €) en lugar del 24 % de 12 000 € (2 880 €). Un ahorro de 1 200 € al año.

¿Es definitivo?

La sentencia de la Audiencia Nacional sienta un precedente fuerte, pero la Agencia Tributaria podría recurrir ante el Tribunal Supremo. Mientras tanto, los asesores fiscales especializados ya están presentando declaraciones con deducción de gastos para no comunitarios y, en muchos casos, solicitando la rectificación de los cuatro años anteriores no prescritos.

El inmueble vacío también tributa

Un aspecto que muchos no residentes desconocen: aunque tu piso esté vacío y no genere ningún ingreso, debes tributar por una renta imputada. La Agencia Tributaria considera que el simple hecho de poseer un inmueble en España genera una renta ficticia que hay que declarar.

• Renta imputada: 2 % del valor catastral del inmueble (o 1,1 % si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años).
• Tipo impositivo: 19 % (UE/EEE) o 24 % (no UE) sobre la renta imputada.

Ejemplo: si tu piso tiene un valor catastral de 80 000 € (revisado), la renta imputada es 880 € (1,1 %). El impuesto sería 167 € (19 %) o 211 € (24 %). No es mucho, pero se acumula y las sanciones por no declarar pueden ser proporcionalmente altas.

Cómo y cuándo declarar

Modelo 210

Es el formulario del IRNR. Se presenta telemáticamente ante la Agencia Tributaria. Necesitas un NIF (que ya tendrás si compraste el inmueble) y un certificado digital o la Cl@ve PIN para acceder al sistema.

Plazos

• Inmueble alquilado: el Modelo 210 se presenta trimestralmente (dentro de los 20 primeros días del trimestre siguiente). Si los inquilinos cambian o hay periodos sin alquiler, el cálculo trimestral se ajusta proporcionalmente.
• Inmueble vacío (renta imputada): se declara anualmente, antes del 31 de diciembre del año siguiente.

Representante fiscal

Si resides fuera de la UE/EEE, la ley española exige que designes un representante fiscal en España — una persona o entidad que actúe como interlocutor con Hacienda. No es opcional. La falta de representante puede generar sanciones y dificultar notificaciones.

Los residentes en la UE/EEE no están obligados a tener representante, pero en la práctica la mayoría contratan un asesor fiscal español para gestionar las declaraciones.

Impuesto sobre el Patrimonio

Además del IRNR, los no residentes con inmuebles en España cuyo valor supere ciertos umbrales pueden estar sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio. En la Comunidad Valenciana, el mínimo exento es de 500 000 € (valor neto, restando deudas hipotecarias). Para la mayoría de inversores con un solo inmueble en la Costa Blanca, no aplica. Pero si tienes múltiples propiedades o un inmueble de alto valor, consulta con un asesor.

Doble imposición

España tiene convenios de doble imposición con más de 90 países. Si tu país de residencia también grava la renta de alquiler obtenida en España, el convenio establece mecanismos para evitar que pagues impuestos dos veces por la misma renta. Típicamente, los impuestos pagados en España se deducen de la obligación fiscal en tu país de residencia.

Los países con convenio incluyen: Reino Unido, Alemania, Francia, Italia, Países Bajos, Bélgica, Suecia, Noruega, Finlandia, Rusia, Estados Unidos, Canadá, México, Colombia, Argentina, entre otros. Si tu país no tiene convenio con España, la doble imposición puede ser un problema real — consulta antes de invertir.

Preguntas frecuentes

¿Puedo deducir la amortización del inmueble?

Sí, si eres residente en la UE/EEE (y tras la sentencia de 2025, probablemente también si no lo eres). La amortización deducible es el 3 % anual del mayor valor entre el coste de adquisición (excluyendo suelo) y el valor catastral de la construcción. Es un gasto «no desembolsado» que reduce significativamente la base imponible.

¿Qué pasa si no declaro?

La Agencia Tributaria cruza datos con el Registro de la Propiedad, con los bancos y con las plataformas de alquiler. Si detecta que tienes un inmueble en España y no has presentado el Modelo 210, puede imponer sanciones del 50-150 % de la cuota no pagada, más intereses de demora. La prescripción es de 4 años desde el fin del plazo de declaración.

¿Necesito un NIE para declarar?

Sí. Todo no residente con obligaciones fiscales en España necesita un NIF (Número de Identificación Fiscal). Para personas físicas extranjeras, el NIF es el NIE (Número de Identidad de Extranjero). Lo habrás obtenido al comprar el inmueble, ya que es requisito para la escritura.

¿Puedo aplicar la reducción del 60 % que tienen los residentes?

No. La reducción del 50-60 % por alquiler de vivienda habitual es una ventaja exclusiva del IRPF (residentes). Los no residentes tributan por el IRNR, que no contempla esta reducción. Esto significa que, en la práctica, un residente puede pagar menos impuestos que un no residente por la misma renta de alquiler.

¿Cómo afecta el Brexit a los propietarios británicos?

Desde el 1 de enero de 2021, los residentes en el Reino Unido son no comunitarios a efectos del IRNR. Esto significaba pagar el 24 % sobre renta bruta sin deducción de gastos. La sentencia de julio de 2025 mitiga parcialmente esta situación al abrir la deducción de gastos a no comunitarios. Los propietarios británicos deberían consultar con un asesor fiscal español para revisar sus declaraciones y solicitar rectificaciones retroactivas si procede.

La fiscalidad es uno de los aspectos más complejos de la inversión inmobiliaria como no residente. Si estás considerando invertir en la Costa Blanca, explora nuestras propiedades disponibles o contáctanos para una consulta personalizada.