Cómo comprar una vivienda en España siendo extranjero: guía paso a paso

España no se compra en un día. Se compra en una tarde de mapas, una mañana de trámites, un café largo con un abogado, y la firma de una mano que tiembla un poco cuando el notario te entrega las llaves. Entre ese primer clic en un portal inmobiliario y el momento en que empujas la puerta de tu vivienda en la Costa Blanca hay diez pasos. Ninguno es opcional. Todos son más fáciles de lo que parecen cuando alguien te los cuenta bien. Esta guía los recorre.

1. Consigue tu NIE

El NIE — Número de Identidad de Extranjero — es tu pasaporte fiscal en España. Sin él no puedes abrir una cuenta, firmar un contrato de arras ni escriturar. Es gratis y lo emite la Policía Nacional en España o el consulado español en tu país. Reserva cita online, lleva pasaporte, impreso EX-15 y justificante de tasa modelo 790. Se resuelve en días, no en semanas.

2. Abre una cuenta bancaria española

La segunda pieza del puzzle. Te servirá para pagar reserva, arras, precio, impuestos, suministros y cuotas de comunidad. Los grandes bancos ofrecen cuentas para no residentes: solo necesitas NIE, pasaporte y domicilio fiscal en tu país. Algunos exigen además un certificado de no residencia, que se solicita a la Policía Nacional y tiene una validez de tres meses desde su emisión.

3. Busca y reserva la vivienda

Visita. Vuelve a visitar. Visita otra vez. Una propiedad se siente distinta por la mañana y por la tarde, y aún más distinta en invierno. Cuando encuentras la correcta, el vendedor suele pedir una señal o reserva — entre 3.000 € y 6.000 € — a cambio de retirar la propiedad del mercado durante 15 o 30 días mientras preparas el resto.

4. Due diligence legal

Aquí empieza el trabajo invisible que marca la diferencia. Tu abogado pide al Registro de la Propiedad una nota simple actualizada: te dice quién es el titular real, si la vivienda tiene cargas, hipotecas, embargos, afecciones fiscales o limitaciones. En paralelo se comprueba que el Catastro coincida con la realidad física, que la comunidad de propietarios esté al día y que no haya deudas de IBI.

Lo que debes pedir sí o sí

• Nota simple reciente (menos de 30 días)
• Último recibo del IBI
• Certificado de estar al corriente con la comunidad
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
• Certificado de eficiencia energética
• En obra nueva: aval bancario según la Ley 38/1999

5. Firma el contrato de arras

Las arras son el paso más serio antes del notario. Firmas un contrato privado, pagas normalmente el 10 % del precio, y ambas partes quedan vinculadas. Si el comprador se echa atrás pierde las arras; si el vendedor lo hace, devuelve el doble. Entre arras y escritura pasan entre uno y tres meses — tiempo suficiente para cerrar la hipoteca y preparar los fondos.

6. Hipoteca para no residentes

Los bancos españoles prestan a no residentes hasta el 60–70 % del valor de tasación. Necesitas contrato de trabajo o tres últimas nóminas, declaraciones fiscales de tu país, extractos bancarios y justificación de ahorros. La tasación oficial la ordena el banco a través de una sociedad homologada por el Banco de España. Guarda una cosa en mente: el banco no financia los impuestos ni los gastos, solo el precio. Reserva un 12–13 % del valor en efectivo para cubrirlos.

7. Firma ante notario

El día grande. Comprador, vendedor, representante del banco si hay hipoteca, y el notario. Se lee la escritura en voz alta, se entregan los cheques bancarios, se firma, y el notario comunica la operación al Registro y a Hacienda. Te entregan las llaves y una copia simple — la copia autorizada llega en unos días. En ese momento, legalmente, la vivienda es tuya.

8. Inscripción en el Registro de la Propiedad

La escritura te hace propietario, pero la inscripción registral te hace propietario frente al mundo. Sin registrar, un tercero de buena fe podría, en teoría, inscribir primero y ganarte en derecho. Tu gestoría o abogado se encarga: paga el ITP o IVA, liquida el AJD, presenta la escritura en el Registro. Tarda entre 15 y 60 días según la oficina.

9. Impuestos, gastos y costes totales

La regla del 12 % es tu ancla mental. Sobre el precio de compra, cuenta aproximadamente:

• Segunda mano: ITP 10 % en la Comunidad Valenciana hasta el 31 de mayo de 2026, 9 % desde el 1 de junio de 2026 (11 % para viviendas por encima de 1 M€). Más un 1 % de notaría, registro y gestoría, y un 0,5 %–1 % de abogado
• Obra nueva: IVA 10 %, AJD 1,5 % en la Comunidad Valenciana hasta el 31 de mayo de 2026 y 1,4 % desde el 1 de junio de 2026. Más un 1 % de notaría, registro y gestoría, y un 0,5 %–1 % de abogado

El IBI anual, la basura y la comunidad de propietarios vienen después, como cualquier otro vecino. Puedes consultar los tramos oficiales en la Sede de la Agencia Tributaria y los aranceles del notario en notariado.org.

10. Después de la firma

Cambio de titular en suministros — luz, agua, gas, internet. Comunicación a la comunidad de propietarios. Alta en el Padrón municipal (empadronamiento) si vas a residir. Seguro de hogar, que en obra nueva puedes contratar con el mismo banco que te financia. Y, si te enamoraste lo suficiente como para quedarte todo el año, el siguiente paso natural: el empadronamiento y la solicitud de residencia.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar sin residir en España?

Sí. No necesitas ser residente para comprar. Solo necesitas NIE, cuenta bancaria española y fondos acreditables.

¿Cuánto tiempo toma todo el proceso?

Desde la oferta aceptada hasta la firma ante notario, entre 6 y 10 semanas es un ritmo realista. Obra nueva puede alargar si la entrega aún está pendiente.

¿Necesito un abogado o me basta con el notario?

El notario garantiza que el acto jurídico es correcto. No defiende tus intereses. Un abogado independiente sí. En compras superiores a 150.000 € es un gasto de 800–1.500 € que protege una inversión de seis cifras.

¿Puedo pagar en efectivo?

No. La ley española prohíbe pagos en efectivo superiores a 1.000 € entre particular y profesional, y la práctica notarial exige cheques bancarios o transferencias nominativas trazables para la compraventa.

¿La Golden Visa sigue vigente?

No. La Golden Visa inmobiliaria fue abolida el 3 de abril de 2025 mediante la Ley Orgánica 1/2025. Desde esa fecha ya no es posible obtener residencia en España comprando una vivienda. Las solicitudes presentadas antes del cierre siguen su curso, pero no se admiten nuevas. Las vías alternativas vigentes son el visado de residencia no lucrativa, el visado de nómada digital y la residencia por cuenta propia, cada una con requisitos distintos. Consulta con un abogado cuál encaja en tu caso.